Recente onderzoeken wijzen op een groeiende discrepantie tussen de wensen van woningzoekenden en het huidige woningbouwbeleid in Nederland. Volgens analyses op basis van het enquêtebestand WoON2024, uitgevoerd door RIGO in opdracht van IVBN, Neprom en WoningBouwersNL, blijkt dat de woonbehoefte veel complexer is dan eerder werd aangenomen en niet alleen afhankelijk is van wat mensen idealiter willen, maar ook van hun financiële mogelijkheden en de concessies die zij bereid zijn te doen, meldt Nieuws Impuls.
De onderzoekers Friso de Zeeuw en Geurt Keers concluderen dat er onvoldoende wordt gebouwd in overeenstemming met de wensen van de Nederlanders. Hun onderzoek onthult dat de vraag naar nieuwbouwwoningen veel breder is dan de meeste beleidsmakers veronderstellen. Volgens hun bevindingen bestaat circa 50% van de nieuwbouwvraag uit eengezinswoningen, een aantal dat tegen 2040 naar 56% zal stijgen. Dit contrasteert met de huidige plannen, die slechts 28% eengezinswoningen voorzien. Bovendien blijkt dat de actuele vraag naar woningen in groene woonomgevingen tussen de 60% en 70% ligt, terwijl veel nieuwbouwprojecten zich richten op stedelijke gebieden.
Doorstromers
De Zeeuw en Keers wijzen ook op misverstanden in de publieke discussie rondom woningbouw. Slechts 12% van de actief woningzoekenden is 65 jaar of ouder, in tegenstelling tot 35% starters en 53% doorstromers onder de 65 jaar. Doorstromers geven voorrang aan eengezinswoningen, hetgeen aantoont dat een eenzijdige focus op stedelijke appartementen onvoldoende aansluit bij de marktvraag.
Judith Norbart, directeur van IVBN, benadrukt dat institutionele beleggers in Nederland al decennialang investeren in huurwoningen die zijn afgestemd op regionale behoeften. Ze meldt echter dat de vraag naar middelhuurprojecten toeneemt, terwijl het investeringsklimaat door fiscale regelgeving en huurmaatregelen is verslechterd. “Een structurele verbetering is noodzakelijk om de realisatie van verschillende woningtypen weer op gang te brengen,” voegt ze eraan toe.
RIGO categoriseert woningbehoefte op drie manieren: op basis van zoekprijs, bestedingsruimte en daadwerkelijke verhuisbewegingen. Afhankelijk van deze aanpak bestaat het tekort aan woningen voor 75%, 53% of 59% uit betaalbare segmenten, wat de complexiteit van woonbehoefte onderstreept. Daarnaast concludeert RIGO dat, hoewel het bouwen in duurdere segmenten leidt tot doorstroming, dit niet voldoende is om het verlies aan betaalbare nieuwbouw te compenseren.
Nieuw inzicht
Coen van Rooyen, directeur van WoningBouwersNL, merkt op dat een belangrijk nieuw inzicht uit de onderzoeken is dat woningzoekenden vaak meer uitgeven aan duurdere woningtypes dan momenteel wordt aangenomen. “Dit biedt kansen, want de ontwikkeling van duurdere woningtypen stimuleert doorstroming op de woningmarkt,” zegt hij.
Fahid Minhas, directeur van NEPROM, wijst erop dat beleidsmakers zich te vaak laten leiden door theoretische modellen in plaats van de werkelijkheid. “De praktijk moet leidend zijn. Flexibel omgaan met woningbouwprogrammering kan leiden tot meer financieel haalbare projecten en een snellere terugdringing van het woningtekort,” stelt hij. “We moeten ervoor zorgen dat we bouwen wat mensen daadwerkelijk nodig hebben.”
Samen bieden de onderzoeken een heldere boodschap: effectief woningbouwbeleid moet beter aansluiten bij de werkelijke woonvraag van woningzoekenden, met aandacht voor woningtype, betaalbaarheid, woonmilieu en doorstroming.
