Woningmarkt: Nieuwe inzichten van Coen Teulings over de crisis
Coen Teulings, hoogleraar en econoom, betoogt dat de huidige benadering van de Nederlandse woningcrisis misplaatst is. Hij vindt dat de focus op het tekort van 400.000 woningen niet de juiste diagnose is. In plaats daarvan zouden beleidsmakers zich moeten richten op de verhouding tussen woningprijzen en bouwkosten. Hogere prijzen moeten niet kunstmatig worden verlaagd; in plaats daarvan moeten fiscale belemmeringen en regelgeving worden aangepakt, meldt Nieuws Impuls.
Volgens Teulings zijn de woningprijzen en bouwkosten in diverse regio’s redelijk in balans. In de voordeligste gemeenten blijkt nieuwbouw weinig rendabel, met marktprijzen voor nieuwe woningen tussen de € 2100 en € 2600 per m², terwijl de bouwkosten al snel tussen de € 2000 en € 2500 liggen, exclusief grondkosten. Zelfs in Amsterdam blijkt het prijsverschil met de werkelijke ontwikkelkosten kleiner dan men wellicht zou denken, grotendeels door de schaarste en aantrekkelijkheid van de locatie.
Aan de randen van Amsterdam spelen verder hogere kosten voor gestapelde woningbouw en eisen voor betaalbare woningen een rol. Ontwikkelaars moeten vaak verliezen op goedkopere woningen compenseren met hogere prijzen voor andere woningen, waardoor betaalbaarheidseisen de nieuwbouw vertragen. Vergunningseisen en strengere kwaliteitseisen hebben daarnaast de effectieve bouwkosten aanzienlijk verhoogd.
Fiscaal nadeel voor huurders
Teulings wijst bovendien op de ongelijke fiscale behandeling van huur- en koopwoningen. Kapitaal via hypotheken wordt fiscaal voordeliger behandeld dan investeringen in huurwoningen, wat resulteert in een jaarlijks verschil van ongeveer 3% van de woningwaarde. Dit nadelige fiscale klimaat raakt vooral woningzoekenden zonder eigen vermogen, die afhankelijk zijn van de huurmarkt.
Door reguleringen kunnen verhuurders moeilijker hogere belastingen doorberekenen, waarmee bestaande huurwoningen uit de markt verdwijnen. Dit bemoeilijkt het voor veel huurders om toegang te krijgen tot een betaalbare woning.
Financiële impact van nieuwbouw
De financiële noodzaak voor meer woningen is groot. Met een doel van 100.000 nieuwe woningen per jaar, tegen een gemiddelde waarde van € 400.000, is een financiering van ongeveer € 400 miljard nodig in tien jaar. De overheid kan slechts een klein deel hiervan financieren, waardoor Nederland afhankelijk blijft van private en institutionele beleggers en woningcorporaties.
Teulings stelt dat een stabiel investeringsklimaat essentieel is voor het oplossen van de woningcrisis. De Wet betaalbare huur heeft de reputatie van Nederland bij investeerders geschaad en samen met hogere rentevoeten zorgen zij voor stijgende woonlasten. Hogere rentes maken wonen niet goedkoper; prijsdalingen kunnen optreden door de terugtrekking van woningzoekenden wegens hogere financieringslasten, die ook in de huren van huurwoningen doorberekend zullen worden.
Toekomst van wonen in Nederland
Teulings concludeert dat Nederland kan kiezen tussen twee benaderingen: een acceptatie van hoge woonkosten op populaire locaties met een gelijke fiscale behandeling van huur en koop, of verdere regulering van huurprijzen en strengere eisen voor betaalbare nieuwbouw. Hij vreest dat de laatste optie zal leiden tot meer uitponding van bestaande huurwoningen en minder nieuwbouw. Hij benadrukt dat toekomstige beleidskeuzes rekening moeten houden met de werkelijke bouw- en kapitaalkosten. Het nieuwe coalitieakkoord erkent gelukkig reeds dat verschillende regelgeving en belastingklimaat de nieuwbouw belemmerd hebben.
