De stijgende hypotheekrentes markeren een definitief einde aan een periode van aanzienlijke prijsstijgingen op de Nederlandse huizenmarkt. Woningzoekers kunnen door deze oplopende rentetarieven, die veroorzaakt worden door de aanhoudende Iran-oorlog, minder lenen voor de aanschaf van een huis. Marktanalisten verwachten dat de stijging van de huizenprijzen de komende maanden verder zal afnemen, meldt Nieuws Impuls.
Volgens woningmarkteconoom Stefan Groot van Rabobank is er al enige tijd een afkoeling zichtbaar in de huizenmarkt, mede door de grootschalige verkoop van huurwoningen door vastgoedbeleggers en de verminderde betaalbaarheid als gevolg van eerdere hoge prijsstijgingen. “We bevinden ons nu in een fase van zeer gematigde prijsstijgingen,” voegt hij toe.
Desondanks wordt een prijsdaling op de korte termijn niet verwacht. De aanhoudende grote vraag naar woningen in combinatie met een beperkt aanbod zorgt ervoor dat de huizenmarkt nog steeds krap is.
Grootbanken gaan ook verhogen
Het gemiddelde rentetarief voor een hypotheek met een rentevaste periode van tien jaar en Nationale Hypotheek Garantie (NHG) – momenteel de meest populaire variant – staat op 4,11%, het hoogste niveau sinds december 2023. Ter vergelijking, aan het begin van dit jaar bedroeg de hypotheekrente nog 3,84%. Grootbanken zoals Rabobank en ABN Amro hebben voor deze week al nieuwe verhogingen aangekondigd, volgens hypotheekadviseur Van Bruggen Adviesgroep.
Een belangrijke oorzaak van de stijging is de aanhoudende onrust in het Midden-Oosten. De blokkade van de Straat van Hormuz heeft geleid tot stijgende olie- en gasprijzen, wat op zijn beurt de inflatieangst heeft aangewakkerd. Dit heeft geleid tot hogere rentes op de kapitaalmarkten, welke na verloop van tijd ook resulteren in hogere hypotheekrentes.
Banken en andere hypotheekverstrekkers baseren hun renteaanbod voor langlopende hypotheken op de rentes die zij zelf op de kapitaalmarkten moeten betalen. De rente op een Nederlandse staatsobligatie met een looptijd van tien jaar staat inmiddels op 3,3%, een niveau dat voor het laatst in het crisisjaar 2011 en eind 2023 is gezien.
“Het conflict in het Midden-Oosten is zeer volatiel,” stelt Groot. “We fluctueren tussen optimisme en pessimisme. De financiële markten reageren hierop. Over het algemeen is de indruk onder beleggers dat de inflatie nog lange tijd hoog blijft, wat betekent dat de rente ook hoog blijft.”
Een andere reden voor de stijgende rentes zijn de plannen van overheden om veel meer geld uit te geven, onder andere aan defensie, de energietransitie en infrastructuur. “Beleggers vragen een hogere rente als risicopremie. Hierdoor stijgt de kapitaalmarktrente al sinds 2025,” benadrukt Groot.
Onderlinge concurrentie
Opmerkelijk is dat de hypotheekrentes de afgelopen maanden minder snel zijn gestegen dan de rentes op de kapitaalmarkten. De hypotheekrente voor tien jaar vast met NHG ligt nu ongeveer 1 procentpunt lager dan in de eerste helft van 2011, terwijl de marktrente op hetzelfde niveau ligt.
“Hypotheekverstrekkers zijn bij de meest populaire variant wat terughoudend met het doorvoeren van verhogingen,” zegt Oscar Noorlag van Van Bruggen. Door onderlinge concurrentie kiezen zij ervoor om op hun marge in te boeten.
Noorlag omschrijft de rentestijging van meer dan 0,25 procentpunt vergeleken met het begin van dit jaar als “nog te overzien”. “Dit leidt natuurlijk tot hogere bruto maandlasten, maar als je kijkt naar het aantal transacties dan zijn we hard op weg naar een recordjaar qua verkopen.” Uit cijfers van het CBS blijkt dat in de eerste zeven maanden van dit jaar 137.142 woningen zijn verkocht, wat een stijging van 5,4% betekent ten opzichte van dezelfde periode in 2025.
Starter harder geraakt
Het effect van de stijgende rentes is ongelijk verdeeld over verschillende groepen woningzoekenden. Mensen die vanuit een eigen woning verhuizen naar een nieuwe woning, zogenaamde doorstromers, profiteren vaak van hun huidige, lagere rentetarieven. “Daarnaast hebben zij vaak aanzienlijk overwaarde,” merkt woningmarkteconoom Groot op.
Voor starters, die een aanzienlijk bedrag moeten lenen in verhouding tot hun inkomen om een huis te kunnen kopen, vormt de rentestijging daarentegen een probleem. Hun leenruimte krimpt en ze moeten vaker eigen geld inbrengen om een kans te maken op de huizenmarkt. Cijfers van het Hypotheken Data Netwerk tonen een geleidelijke afname van het aantal starters onder huizenkopers. In juli daalde hun aandeel van 52% naar 49%.
Het is lastig te voorspellen hoe de rentes zich de komende maanden ontwikkelen, gezien de geopolitieke onrust. “Maar zonder positief nieuws uit het Midden-Oosten zullen ze vermoedelijk blijven stijgen,” aldus Noorlag van Van Bruggen.
