Warren Buffett stelde ooit: ‘Prijs is wat je betaalt, waarde is wat je krijgt.’ Deze uitspraak vat een probleem samen waarmee de vastgoedsector nog dagelijks worstelt. Ondanks dat de prijs vaak snel bekend is, vergt het bepalen van de waarde doorgaans meer inspanning, meldt Nieuws Impuls.
Toch worden prijs en waarde in de praktijk soms nog door elkaar gehaald. Een afgesproken transactieprijs roept vaak de verwachting op dat de taxateur daar ongeveer op uitkomt. Twee professionele partijen hebben de prijs immers vastgesteld, maar dat betekent nog niet automatisch dat deze prijs ook de marktwaarde vertegenwoordigt.
Dit spanningsveld is niet nieuw. De Nederlandsche Bank (DNB) onderzocht in 2019 ruim 200.000 taxaties van woningen in Nederland en constateerde dat de taxatiewaarde en de koopsom vaak dicht bij elkaar lagen. Het opvallende aantal taxaties dat exact overeenkwam met de koopsom en de asymmetrische verdeling rondom die koopsom voedde twijfels over de onafhankelijkheid van de waardebepaling. Tegelijkertijd erkende DNB dat een koopsom niet per definitie gelijk is aan de marktwaarde.
Systematische literatuurstudie
Mijn focus ligt op bedrijfsmatig vastgoed, en hier is er weinig grootschalig Nederlands onderzoek beschikbaar. Dat is niet verwonderlijk, aangezien het aantal vergelijkbare transacties in de woningmarkt ver boven dat van bedrijfsmatig vastgoed uitkomt.
Tijdens de zomervakantie trok een artikel van Edy Riyanto en Arif Nugrahanto mijn aandacht. Zij onderzochten waarom getaxeerde waarden structureel kunnen afwijken van de uiteindelijk gerealiseerde transactieprijzen. Dit is geen nieuw empirisch waarderingsonderzoek, maar een systematische literatuurstudie van 50 peer-reviewed studies uit diverse landen en vastgoedmarkten tussen 2010 en 2024.
De uitkomsten zijn gecompliceerder dan een simpele constatering dat de taxateur het fout had. In de onderzochte literatuur worden afwijkingen gerapporteerd van ongeveer 4% tot boven de 30%. In volwassen en relatief transparante markten liggen deze afwijkingen meestal tussen 4% en 10%, terwijl in minder volwassen of zwakker gereguleerde markten percentages van boven de 25% tot 30% kunnen voorkomen.
Geen exacte wetenschap
Er is niet één duidelijke boosdoener. Verschillende factoren zoals waarderingsmethoden, markttransparantie, beschikbaarheid van transactiedata, regulering, informatieasymmetrie en gedragsfactoren dragen allemaal bij aan deze afwijkingen. Zelfs internationale taxatiestandaarden kunnen van taxeren geen exacte wetenschap maken; dezelfde standaarden worden toegepast op marktinformatie die niet altijd volledig of uniforme is.
Voor bedrijfsmatig vastgoed is vooral de rol van vastgoedtype en schaal cruciaal. Woningen zijn relatief homogeen, terwijl commercieel, industrieel en gespecialiseerd vastgoed veel diverser is. Huurstructuren, kasstromen en fysieke kenmerken verschillen, wat meer professionele oordeelsvorming vereist voor inkomstenbenaderingen. Ook de omvang van een object of portefeuille kan de uiteindelijke transactieprijs beïnvloeden.
Prijs is bewijs, geen conclusie
Ik herken het niet als een taxatie van een bedrijfsmatig object niet exact uitkomt op de koopsom. Integendeel, als alle aannames toevallig exact hetzelfde bedrag opleveren als in de koopovereenkomst staat, dan begin ik me af te vragen waarom dat zo is.
Dit betekent echter niet dat de transactieprijs genegeerd kan worden. Integendeel, de recente prijs van het te taxeren object is cruciale marktinformatie en weegt zwaar. De taxateur moet echter nog steeds onderzoeken wat die prijs daadwerkelijk inhoudt.
Een prijs is daarom bewijs, maar geen conclusie.
Prijs is bekend, maar de waarde moet nog gevonden worden. Als deze twee per definitie hetzelfde zouden zijn, zou het taxatierapport aanzienlijk korter kunnen zijn: ‘zie koopovereenkomst’.
De kunst van het taxeren
Taxeren is een vak apart. Joost Gijsbers van Stima Valuation & Advisory, een bureau voor complexe waarderingsvraagstukken, legt elke maand aan de hand van een voorbeeld uit waarmee een taxateur kan worden geconfronteerd.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 8, 28 juli 2026
