De vraag naar koopwoningen blijft groot, maar de toestroom van ex-huurwoningen, aangeduid als de uitpondgolf, en een tijdelijke opleving van de nieuwbouw zorgen voor een toename van het aanbod. Dit resulteert in een verwachte gemiddelde stijging van de huizenprijzen met 3,1% in 2026 in vergelijking met het voorgaande jaar, aanzienlijk lager dan de prijsstijging van 8,6% in 2025, meldt Nieuws Impuls.
De prijsstijging van bestaande koopwoningen vertoont sindsdien eind 2024 een geleidelijke afname. Huizenmarkteconoom Stefan Groot van RaboResearch stelt dat de gemiddelde prijzen in januari 5,4% hoger lagen dan een jaar eerder, wat een aanzienlijke daling betekent ten opzichte van de piek van 11,9% eind 2024. Ondanks dat kopers in januari gemiddeld € 25.000 meer betaalden vergeleken met een jaar geleden, is er een duidelijke afvlakking waarneembaar.
Koopgeneigdheid
Een significant deel van deze afkoeling is toe te schrijven aan de uitpondgolf onder beleggers. In 2025 werden er 36.000 woningen door beleggers verkocht aan woning-eigenaren, wat meer dan 15% van alle transacties representatief maakt. Deze toevoer van ex-huurwoningen heeft tijdelijk de krapte op de markt verlicht. Er zijn echter signalen dat de koopgeneigdheid afneemt, met een daling in bezichtigingen en biedingen per woning en een vermindering van contactaanvragen op Funda. De Eigen Huis Marktindicator toont aan dat iets meer dan 55% van de consumenten het momenteel ongunstig vindt om een huis te kopen, waarbij 70% slechte betaalbaarheid als belangrijkste reden aangeeft.
Krappe markt
Ondanks deze afkoeling blijft de woningmarkt krap. Volgens Groot is de verkooptijd in het afgelopen jaar enkel licht opgelopen en zijn er recente schattingen die aantonen dat er nog steeds een tekort van 410.000 woningen is, ofwel 4,8% van de totale woningvoorraad. De stijging van huizenprijzen, ondanks het grotere aanbod, benadrukt de structurele schaarste. Het is dan ook te verwachten dat de prijzen van bestaande koopwoningen dit jaar gemiddeld 3,1% zullen stijgen, met een verdere stijging van 4,1% in 2027 als gevolg van verdere krapte.
Regionale verschillen
In 2025 varieren de prijsstijgingen aanzienlijk tussen regio’s: van 11,5% in Oost-Groningen en Delfzijl tot 4,3% in Groot-Amsterdam. De vierkante meterprijs laat ook sterke variaties zien; in Amsterdam ligt deze rond de € 9.100, terwijl Utrecht rond de € 6.600 schommelt. De periferie is gemiddeld € 3.100 goedkoper dan de Noordvleugel van de Randstad.
Regionale prijsontwikkelingen blijven ook in 2026 uiteenlopend. De hoogste prijsstijgingen zijn te verwachten in Oost-Groningen en Overig Groningen, terwijl Utrecht een gemiddelde stijging van € 24.000 euro voorspelt. In Groot-Amsterdam wordt een stijging van ongeveer € 14.000 verwacht, met slechts € 8.000 in de Zaanstreek.
Opleving nieuwbouw
In 2024 en 2025 werden slechts 69.000 nieuwe woningen opgeleverd, maar dit jaar wordt verandering verwacht met 217.000 woningen in de pijplijn, waarvan 96.500 in aanbouw. Dit aantal is historisch hoog, wat wijst op een significante oplevering vergeleken met voorgaande jaren.
Na 2026 zijn de vooruitzichten minder rooskleurig; de vergunningverlening is eind vorig jaar teruggelopen, terwijl de tijd tussen vergunning en oplevering is opgelopen tot gemiddeld 2,4 jaar. Structurele problemen zoals personeelstekorten, de stikstofproblematiek en netcongestie blijven bestaan. Daarom wordt voor 2027 een lichte terugval in het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen verwacht.
