De Nieuwe Kern is een nieuwe gemengde stadswijk die wordt ontwikkeld tussen station Duivendrecht, de Johan Cruijff Arena, de A2 en het Amstel Business Park in Ouder-Amstel, een gemeente met ongeveer 15.000 inwoners. Op deze strategische locatie wordt gewerkt aan het programma voor maximaal 6200 woningen, aangevuld met 250.000 m² aan bedrijven, kantoren, horeca en maatschappelijke functies. Tevens is er ruimte gereserveerd voor de uitbreiding van sportcomplex De Toekomst van Ajax, meldt Nieuws Impuls.
Volwaardige stadswijk
Het gebied, dat momenteel bestaat uit sportvelden, volkstuinen, infrastructuur en diverse functies, wordt omgevormd tot een volwaardige stadswijk. De nabijheid van hoogwaardig openbaar vervoer en regionale verbindingen is essentieel voor het creëren van een compact en gemengd stedelijk milieu. Het stedenbouwkundig raamwerk organiseert de wijk rond een centraal park dat als ruimtelijke en sociale drager fungeert. Om dit park heen zijn verschillende woonmilieus gecreëerd met variaties in bouwhoogte en dichtheid, die via groene assen zijn verbonden met de Amstelscheg en omliggende tuinparken. Hierdoor ontstaat er een herkenbare samenhang waarin groen, wonen, werken, sport en recreatie samenkomen.
De uitvoering vindt plaats via deelprojecten die elk hun eigen planning binnen het overkoepelende raamwerk hebben. In de eerste fase worden er onder andere 330 flexwoningen gerealiseerd voor jongeren, starters en statushouders. Daarnaast komt er een ‘smart mobility hub’: een multifunctioneel gebouw waarin parkeren, sportvoorzieningen en maatschappelijke functies worden gecombineerd. De omgevingsvergunning hiervoor is onlangs afgegeven. Deze projecten zullen bijdragen aan een vroege activering van het gebied als stedelijk knooppunt in de zuidoostflank van de metropool.
De ruimtelijke ambitie van dit project komt tot stand in een bestuurlijke constellatie waarin meerdere grondeigenaren, een gemeente zonder grondpositie en verschillende bovenlokale kaders samenwerken. De betrokken partijen zijn in hoge mate afhankelijk van elkaar voor planvorming, besluitvorming en uitvoering. Dit is niet ongebruikelijk binnen hedendaagse gebiedsontwikkelingen, maar de specifieke combinatie van kenmerken in deze zaak maakt het bijzonder interessant: (1) schaalvergroting als bestuurlijke opgave, (2) eigendom en bestuurlijke verhoudingen, (3) meerschalige doorwerking.
(1) Schaalvergroting als bestuurlijke opgave
De komst van De Nieuwe Kern betekent voor Ouder-Amstel een verdubbeling van het inwonertal in de komende twee decennia. Deze groei verandert de schaal waarop de gemeente zal denken en handelen en raakt aan de bestuurlijke capaciteit, voorzieningenstructuur en de relatie van de gemeente tot stedelijke verdichting.
Dit heeft directe invloed op de lokale politiek. Raadsleden die in de omgeving wonen worden geconfronteerd met keuzes over dichtheid, bouwhoogte en functiemenging. Wat elders onderdeel is van een bredere verstedelijkingsstrategie, krijgt hier een herkenbaar en persoonlijk karakter. Besluiten worden niet alleen gewogen op ruimtelijke en financiële haalbaarheid, maar ook op hun impact voor de gemeenschap.
Dit heeft de gemeente extra gedaan beslissen om nadrukkelijk de regie te behouden in deze ontwikkeling. Echter, Ouder-Amstel beschikt niet over grondposities in het plangebied en de begroting van een kleine gemeente biedt weinig ruimte voor een actief grondbeleid of grootschalige verwerving. De gemeente kan haar sturingsambitie niet baseren op eigendom of financiële middelen, maar moet deze vormgeven via planologische kaders, programma-afspraken en kwaliteitsnormen.
Hierdoor blijft de ontwikkeling in grotere mate afhankelijk van de bereidheid van alle betrokken partijen om zich te committeren aan gezamenlijke uitgangspunten. Zonder gedeelde overeenstemming blijven bevoegdheid en realisatievermogen gescheiden, en ontbreekt de gezamenlijke capaciteit om het project te realiseren. In deze constructie krijgen het organiseren van commitment en een gedeeld narratief een structurerende rol. Naast haar kaderstellende functie, investeert de gemeente daarom actief in het organiseren en bestendigen van draagvlak tussen de betrokken partijen.
Als kleine gemeente met korte lijnen schakelen ambtenaren, bestuurders en projectleiders direct met elkaar en staat besluitvorming dicht bij het dagelijks bestuur. Die nabijheid is ook zichtbaar voor de bewoners, die het project goed kunnen volgen en bij informatieavonden zijn goed vertegenwoordigd. Participatie is door de gemeente geïntegreerd in de formele planprocessen, waaronder de structuurvisie en het stedenbouwkundig raamwerk. Inbreng van bewoners en belanghebbenden wordt verwerkt in nota’s van beantwoording en planuitwerkingen. Het project blijft daardoor voortdurend in het publieke zicht.
Tegelijkertijd vraagt de schaal van De Nieuwe Kern om een organisatorische sprong. Daarom is er in 2022 binnen de gemeente een aparte afdeling Gebiedsontwikkeling opgericht, met eigen capaciteit en leiding. Deze organisatorische versterking is een structurele stap om de omvang en complexiteit van het project aan te kunnen. Wethouder van ruimtelijke ordening, wonen en gebiedsontwikkeling Victor Frequin zegt: ‘Het is logisch om hiervoor een projectorganisatie op te zetten, maar na verloop van tijd moet deze projectorganisatie weer integreren in de gemeentelijke organisatie.’
(2) Eigendom en bestuurlijke verhoudingen
De eigendomssituatie voegt een bijzondere laag toe aan De Nieuwe Kern. Het gebied ligt op gronden van VolkerWessels Vastgoed, NS Vastgoed, Ajax en de gemeente Amsterdam. Amsterdam treedt hierbij op als privaatrechtelijk grondeigenaar in een buurgemeente, terwijl de planologische en alle andere bevoegdheden volledig bij Ouder-Amstel liggen. Eigendom en bevoegdheid vallen hier niet samen, maar de aanwezigheid van Amsterdam brengt wel een regionale oriëntatie mee die kan doorwerken in programmakeuzes en investeringsafwegingen.
Deze verhoudingen kregen concrete uitwerking in de ontwikkeling van de flexwoningen. Ouder-Amstel streeft naar een versneld toevoegen van woningen voor eigen jongeren, starters en andere urgente doelgroepen en wees daarvoor een locatie aan die ligt op grond van de gemeente Amsterdam, maar binnen de gemeentelijke grenzen van Ouder-Amstel.
Ymere trad toe vanuit haar ervaring met flexwonen, mede in het kader van portfolio-differentiatie en de strategische wens om in Ouder-Amstel een positie op te bouwen. Eigen Haard is de primaire corporatie in de gemeente en had al een bestaande relatie met de lokale overheid. Aanvankelijk werd ook onderzocht of beide corporaties gezamenlijk 500 flexwoningen konden realiseren.
Na nadere overweging, waaronder de financiële haalbaarheid, trok Eigen Haard zich terug. Een programma van 500 woningen bleek niet haalbaar op deze locatie. De aanwezigheid van een 150 kV-hoogspanningsleiding, die behouden moest blijven, speelde een rol in de verdere planvorming. In overleg tussen Ouder-Amstel, Amsterdam en Ymere is er gekozen voor een reductie naar 330 flexwoningen. Amsterdam stemde in als grondeigenaar met de komst van deze woningen, met de afspraak dat hierook statushouders uit Amsterdam kunnen worden gehuisvest. Hiermee werd de voortgang van het project verbonden aan een interessante intergemeentelijke afspraak over taakstelling.
De ontwikkel- en exploitatierisico’s liggen volledig bij Ymere. De afspraken zijn vastgelegd in een anterieure overeenkomst over grondgebruik met een looptijd van 15 jaar. Ondanks het tijdelijke karakter heeft Ymere ingezet op toekomstbestendige kwaliteit, passend bij de ambitie om hier een volwaardige stadswijk te ontwikkelen en rekening houdend met mogelijke herplaatsingen.
(3) Meerschalige doorwerking
Naast lokale en buurgemeentelijke verhoudingen zijn er ook regionale en nationale kaders die doorwerken in het project.
Zo is de nationale regelgeving rond Schiphol mede bepalend voor de ontwikkelruimte van het gebied. Geluidscontouren en veiligheidszones bepalen waar woningbouw is toegestaan en onder welke voorwaarden. Wanneer deze contouren wijzigen, verandert de ontwikkelruimte van het gebied. Dit heeft directe gevolgen voor het programma, woningtypologieën, bouwhoogtes en de noodzaak van mitigerende maatregelen. De onzekerheid rond deze kaders hangt boven het lokaal vastgestelde plan, dat bij wijzigingen opnieuw moet worden doorgerekend en soms herijkt.
Ook de energie-infrastructuur overstijgt het lokale schaalniveau. Het verleggen van de 150 kV-hoogspanningsleiding vereist afspraken met de landelijke netbeheerder Tennet en doorloopt een technisch en juridisch traject met eigen procedures, planningen en voorwaarden. De timing van deze verlegging beïnvloedt eveneens de fasering van de gebiedsontwikkeling, de mogelijkheid om deelgebieden bouwrijp te maken en de investeringsplanning van de betrokken partijen.
Daarnaast speelt de regionale programmering van kantoren een rol. Ouder-Amstel maakt deel uit van de subregio Amstelland-Meerlanden binnen de Metropool
