De Europese Commissie heeft onlangs geconstateerd dat de huizenprijzen in de EU de afgelopen tien jaar met ongeveer 60% zijn gestegen, terwijl de huren met ongeveer 20% zijn toegenomen. Tegelijkertijd is het aantal afgegeven bouwvergunningen sinds 2021 met meer dan een vijfde gedaald. Bovendien staat naar schatting 20% van de woningvoorraad leeg, terwijl er jaarlijks circa 2 miljoen woningen moeten worden toegevoegd om aan de vraag te voldoen, meldt Nieuws Impuls.
Bedreiging concurrentievermogen
Volgens Sjaak van der Heul, expert bij Dirkzwager op het gebied van aanbesteding en mededinging, is de situatie urgent. “Het gaat allang niet meer alleen om kwetsbare groepen,” merkt hij op. “Ook middeninkomens en mensen met vitale beroepen hebben steeds meer moeite om een betaalbare woning te vinden.” De Commissie heeft vastgesteld dat de wooncrisis een bedreiging vormt voor het concurrentievermogen van Europa, aangezien werknemers steeds moeilijker kunnen wonen op locaties dicht bij hun werk.
Deze analyse diende als basis voor het Europese Actieplan Betaalbaar Wonen, dat eind 2025 werd gepresenteerd en inmiddels is goedgekeurd door het Europees Parlement. Een van de belangrijkste instrumenten in dit plan betreft de staatssteunregels.
DAEB-vrijstelling
Normaal gesproken zijn overheden verplicht om steunmaatregelen die een economisch voordeel voor ontwikkelaars opleveren vooraf te melden bij de Europese Commissie. Bij gebrek aan goedkeuring kan er sprake zijn van onrechtmatige staatssteun, met als gevolg dat verstrekte steun moet worden terugbetaald. Echter, de Europese regelgeving biedt meer ruimte dan veel partijen denken. Het DAEB-vrijstellingsbesluit geeft overheden de mogelijkheid om steun te verlenen voor sociale huisvesting zonder voorafgaande goedkeuring van Brussel.
Recentelijk is de doelgroep uitgebreid naar betaalbare huisvesting voor huishoudens die onder de huidige marktomstandigheden geen toegang hebben tot passende woonruimte. Dit vergroot het toepassingsbereik aanzienlijk en overschrijdt de traditionele sociale huursector, volgens Van der Heul.
Commerciële ontwikkelaars
Gemeenten kunnen commerciële ontwikkelaars ondersteunen, mits aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan. Woningen moeten gedurende twintig jaar beschikbaar blijven voor de aangewezen doelgroep en aangeboden worden tegen prijzen die onder het marktniveau liggen. Van der Heul merkt op dat veel gemeenten nog zoekende zijn naar de praktische toepassing van deze mogelijkheden, maar er zijn kansen voor een gelijker speelveld tussen woningcorporaties en marktpartijen. “Dit biedt mogelijkheden om gezamenlijk projecten te realiseren die anders financieel moeilijk te realiseren zijn,” voegt hij toe.
Fiscalist Bas Carrière wijst op een tweede kans die in Nederland nog nauwelijks wordt benut: de mogelijkheden binnen de Europese btw-richtlijn.
Lager BTW-tarief
Bij nieuwbouwwoningen is btw een substantieel kostenpost. Het verschil tussen 21% en een verlaagd tarief kan op een gemiddelde woning oplopen tot meer dan € 50.000. Europese regelgeving biedt lidstaten echter de ruimte om voor woningen die deel uitmaken van sociaal beleid een lager btw-tarief toe te passen. België maakt hier volgens Carrière al gebruik van. Ook voor renovatieprojecten bestaan er Europese mogelijkheden voor een verlaagd btw-tarief. Tot op heden passen Nederland deze uitzonderingen slechts beperkt toe, bijvoorbeeld bij schilderwerk en isolatiemaatregelen.
Zowel Van der Heul als Carrière betogen dat het vooral de vraag is of Nederland de ruimte die Brussel biedt, daadwerkelijk wil benutten.
