In februari 2024 verleende de gemeente Haarlem een omgevingsvergunning voor het project Schonenvaert, ontwikkeld door Egeria in samenwerking met New Cheese Development: de bouw van 823 appartementen, 218 parkeerplaatsen en ongeveer 5.000 m2 commerciële ruimte aan de Toekanweg 7. Dit betreft de transformatie van een kantoorpand waar voorheen Rijkswaterstaat huisde. Van der Valk maakte bezwaar, daar het hotel naast het kantoorpand ligt en vreest dat er parkeerproblemen zullen ontstaan. De bouwhoogte zou het hotel minder aantrekkelijk maken en de commerciële ruimte ziet Van der Valk als ongewenste concurrentie, meldt Nieuws Impuls.
Geen wezenlijk andere gevolgen
De hotelketen vindt dat de gemeente ten onrechte pas na afgifte van de ontwerpverklaring van geen bedenkingen nadere plannen heeft gemaakt voor horeca en detailhandel. De Raad van State oordeelde echter dat dit toegestaan was. ‘De bedoelde voorschriften houden in dat het niet is toegestaan om een zelfstandige horecavoorziening met een eigen entree te realiseren en dat kleinschalige detailhandel is toegestaan tot 750 m2, waarbij geen supermarkt is toegestaan. In de ruimtelijke onderbouwing stond al over horeca en detailhandel dat het om ondersteunende functies gaat. Deze concretisering leidt niet tot wezenlijk andere ruimtelijke gevolgen dan die de raad aanvaardbaar heeft gevonden in de ontwerp-vvgb.’
Bezwaren tegen het vermeende ontbreken van schriftelijke afspraken over onder meer de maximale oppervlakte aan detailhandel werden ook afgewezen.
Verhouding sociale huur
In de woonvisie van de gemeente staat dat wordt gestreefd naar gemiddeld 40% nieuwe woningen voor sociale huur en 40% voor middeninkomens. De raad benadrukte dat dit een streven en geen verplichting is. In de anterieure overeenkomst is een verdeling van 40% sociaal en 40% middelduur voor 696 woningen overeengekomen. Later werd het aantal woningen verhoogd met 127 extra woningen, waarvan 0% sociaal en 75% middelduur. Het totale percentage sociale woningen ligt nu onder het streefpercentage van 40%, maar dit is niet in strijd met de Woonvisie, zo oordeelt de raad.
Hoewel de parkeereisen, het ontbreken van een voetgangersverbinding, en diverse bouwhoogtes afwijken van het Stedenbouwkundig Programma van Eisen, zijn deze afwijkingen toegestaan. Dit programma is een kader voor de ontwikkeling van het knooppunt Haarlem Nieuw-Zuid, dat ambities bevat voor deze ontwikkeling. De afwijkende aanvraag werd voorgelegd aan de gemeenteraad, die een definitieve vvgb heeft afgegeven.
Genoeg groen
Het kappen van 43 bomen wordt niet als beletsel gezien; de openbare groenvoorzieningen op en rondom de projectlocatie worden gewaarborgd door het herplanten van 86 bomen. Er zijn geen zorgen over mogelijke wateroverlast. Ook verliezen aan zichtbaarheid en in verband met wind-, geluids- en schaduwhinder voor het hotel zijn volgens de Raad van State niet aan de orde, aangezien deze aspecten voldoende zijn onderzocht.
Parkeerplekken
Het aantal parkeerplaatsen is voldoende onderbouwd, concludeert de hoogste bestuursrechter. Per bouwplan zijn maatwerk en individuele beoordeling mogelijk. Er is een korting op het aantal plaatsen toegepast vanwege de realisatie van de OV Hub Haarlem Zuid. De Nota Parkeernormen 2023, die andere parkeernormen hanteert, hoeft nog niet te worden gevolgd: parkeerregulering wordt pas ingevoerd zodra de parkeerdruk meer dan 95% bedraagt.
Erfdienstbaarheid
Van der Valk doet ook een beroep op ‘een evidente privaatrechtelijke belemmering’. Op de gronden van het bouwplan is een recht van erfdienstbaarheid gevestigd, wat betekent dat Van der Valk zonder enige belemmering gebruik kan maken van de parkeerplaatsen op die gronden. Na de realisatie van het bouwplan zal dat niet langer mogelijk zijn. Het hotelbedrijf verwijst naar een eerdere uitspraak van de rechter, die oordeelde dat 89 parkeerplaatsen in de nieuw te bouwen parkeergarage exclusief beschikbaar moeten komen voor Van der Valk. Hierdoor zal het bouwplan niet meer in zijn eigen behoefte aan parkeerplaatsen kunnen voorzien, betoogt Van der Valk.
Tegen de uitspraak van de rechter, die de erfdienstbaarheid heeft opgeheven, hebben beide partijen beroep aangetekend. De Raad van State laat dat aspect mede daarom verder buiten beschouwing.
