De Europese markt voor purpose-built student accommodation (PBSA) heeft zich in het afgelopen decennium ontwikkeld van een niche naar een gevestigde activaklasse. Institutionele beleggers, pensioenfondsen en gespecialiseerde operators beschouwen PBSA steeds vaker als een defensieve, inflatiebestendige investeringsstrategie met sterke fundamenten voor de lange termijn, meldt Nieuws Impuls.
Het aantal internationale studenten blijft stijgen, woningtekorten zijn aanhoudend in grote universiteitssteden en de professionalisering van studentenhuisvesting versnelt. Momenteel zijn er ongeveer 2,2 miljoen PBSA-bedden in Europa. De vraag zal in de komende jaren naar verwachting blijven toenemen, waardoor het totale aantal bedden in 2023 kan oplopen naar 2,9 miljoen.
De Europese markt voor studentenhuisvesting kan worden onderverdeeld in drie categorieën: dominante volwassen markten, rising stars en laat-cyclus markten.
Dominante markten
In de meest ontwikkelde markten van Europa, met sterke universitaire ecosystemen en een grote internationale studentenpopulatie, is PBSA een geinstitutionaliseerde activaklasse. Dit geldt voor het Verenigd Koninkrijk, Duitsland, Frankrijk, Nederland en Scandinavië, met name Denemarken en Zweden.
In deze landen is de institutionaliseringsgraad hoog, met grote spelers zoals Greystar en Blackstone die opereren via directe eigendom of operationele partnerschappen. Bijvoorbeeld, in het VK vertegenwoordigt PBSA 27% van de totale studentenhuisvesting, een van de hoogste ratios in Europa. Deze landen huisvesten bovendien veel aantrekkelijke studentensteden.
Ondanks hun volwassenheid groeien deze markten echter minder snel dan opkomende markten. De concurrentie tussen operators neemt toe en in sommige steden begint de toevoer van nieuw aanbod de bezettingsgraden en huurprijzen onder druk te zetten.
Rising stars
In de tweede groep landen zijn de structurele voedingsbronnen sterk, maar het aanbod van professioneel beheerde PBSA is nog beperkt. Beleggers zien hier het grootste ontwikkelingspotentieel, waaronder Spanje, Portugal, Italië, Polen en Griekenland. De kloof tussen vraag en aanbod is hier aanzienlijk. In veel Zuid-Europese steden blijft de PBSA-voorziening ver achter bij die in volwassen Noord-Europese markten.
Spanje is een bijzonder voorbeeld, waar het aantal buitenlandse inschrijvingen met 77% is gestegen in het afgelopen decennium, maar het aanbod beperkt blijft tot 117.000 PBSA-bedden voor 622.000 studenten. Deze mismatch heeft de belangstelling van internationale beleggers en ontwikkelaars doen toenemen.
Hierdoor is de instroom van institutioneel kapitaal naar Zuid-Europa toegenomen, met bedrijven als Greystar en Hines die hun aanwezigheid in Spanje, Portugal en Italië uitbreiden, aangetrokken door het hogere groeipotentieel in vergelijking met volwassen markten.
Griekenland springt eruit
Griekenland is binnen de rising-star markten een opvallend voorbeeld van onbenut PBSA-potentieel. Het land is nog in de beginfase van marktontwikkeling, met momenteel slechts 500 PBSA-bedden, wat minder is dan 1% van de studentenpopulatie. Voor een land met grote universiteitscentra zoals Athene en Thessaloniki is dit uitzonderlijk laag.
Hierdoor zijn Griekse studenten sterk afhankelijk van de informele huurmarkt en particuliere verhuurders. Dit biedt investeerders en operators duidelijke kansen om als eerste de markt te betreden. Strategisch gezien is Griekenland niet alleen een rising star, maar ook een frontier growth market.
De laat-cyclus markt
Het VK is een duidelijk voorbeeld van een markt waar PBSA al goed ontwikkeld is, maar waar de groei begint te stabiliseren. Het VK blijft de grootste en meest liquide PBSA-markt van Europa, met een erkend universitair systeem en diepgaande kapitaalmarkten.
De penetratie is in veel universitaire steden al hoog, vaak boven 25%, en de concurrentie tussen operators neemt toe. Nieuwe projecten kunnen de bezettingsgraden onder druk zetten en de ruimte voor huurprijsstijgingen beperken. Daarnaast veroorzaken betaalbaarheidsdruk en stijgende huren meer aandacht van politieke en regelgevende instanties.
Dit betekent echter niet dat het VK aan relevantie verliest. In tegendeel, het blijft een hoeksteen van de Europese PBSA-sector, hoewel beleggers die vooral op zoek zijn naar groei steeds vaker hun blik richten op continentaal Europa.
Geografie van groei verandert
De Europese PBSA-markt maakt momenteel verschillende fasen door. De dominante markten zijn Duitsland, Frankrijk, Nederland en Scandinavië, het VK blijft een belangrijke speler, terwijl Spanje, Portugal, Italië, Polen en Griekenland opkomen als rising stars. De laat-cyclus markt vormt zich steeds meer rond het VK, ondanks de aanhoudende dominantie.
Voor beleggers betekent dit dat de volgende golven van PBSA-groei mogelijk eerder afkomstig zijn uit steden als Athene, Madrid, Lissabon en Milaan dan uit Londen of Manchester.
De bezettingsgraden in Europa zijn uitzonderlijk sterk, rond de 96%, wat bewijst dat de vraag het aanbod blijft overstijgen. Deze trend zal naar verwachting in de komende tien jaar aanhouden, hoewel de geografie van de kansen verandert.
PBSA in Europa vertraagt niet; het verschuift naar het zuiden en het oosten.
Eduard Schaepman is Experience Maker bij The Experience Net
Porter en de Europese PBSA-markt
Het toepassen van Porter’s Five Forces op PBSA helpt te verklaren waarom de sector fundamenteel aantrekkelijk blijft – en waarom de groei geografisch verschuift. De dreiging van nieuwe toetreders is hoog; PBSA is operationeel specialistisch, maar er stroomt steeds meer institutioneel kapitaal in. De onderhandelingskracht van huurders is laag, gezien de aanhoudende vraag. De onderhandelingskracht van leveranciers is gemiddeld, en de dreiging van substituten is aanwezig, hoewel beide alternatieven vaak inferieur zijn aan moderne PBSA. De concurrentie-intensiteit stijgt, vooral in Zuid-Europa, waar het aantal spelers toeneemt, terwijl de totale markt groeit. Deze krachten duiden erop dat PBSA veerkrachtig blijft, maar investeerders moeten selectiever zijn in geografie en timing.
