Nederlandse woningcrisis: inkomensafhankelijke huurverhogingen blijven onderbenut
In Nederland is het geboorteoverschot gelijk aan nul; dagelijks worden 470 kinderen geboren en sterven er evenveel mensen. Ondanks deze demografische stabiliteit is er echter een groeiende vraag naar woningen, mede doordat steeds meer mensen alleen wonen en de instroom van migranten groter is dan de uitstroom, meldt Nieuws Impuls.
De vraag wie deze woningen gaat betalen blijft onbeantwoord. Huurdersverenigingen binnen woningcorporaties hebben een stem in het beleid, maar zij vertegenwoordigen voornamelijk de belangen van zittende huurders. Nieuwe huurders en mensen op de wachtlijst worden vaak verwaarloosd, terwijl de focus ligt op het handhaven van lage huren.
Een specifiek voorbeeld is de inkomensafhankelijke huurverhoging, waarbij corporaties de huur voor de hoogste inkomens elk jaar kunnen verhogen met € 50 of € 100, afhankelijk van hun inkomen. Deze verhoging komt niet bovenop de algemene huurverhoging en moet binnen de wettelijke huurgrenzen blijven.
Uit onderzoek blijkt dat de helft van de woningcorporaties deze regeling niet toepast. De andere helft hanteert het beleid inconsistent, vaak alleen voor de allerhoogste inkomens of zonder de volledige verhoging door te voeren.
De terughoudendheid van corporaties is niet alleen te wijten aan druk van huurdersverenigingen; ook zijzelf zijn vaak aarzeling om hogere inkomens te verjagen vanwege de noodzaak voor diverse wijken. Echter, hogere inkomens blijven simpelweg wonen, maar met een hogere huurprijs; alternatieve methoden voor diversificatie, zoals verkoop van woningen aan starters, worden niet voldoende overwogen.
Het argument dat huurders met een hoger inkomen niet bestraft moeten worden, wordt vaak gehoord. Toch geldt voor werkloze huurders dat zij ook geen uitkering meer ontvangen als zij een baan vinden. Wil men dat ook een straf noemen en pleiten voor het behoud van uitkeringen? Dit illustreert een vertekend beeld van realiteit.
De vrees dat huurders weg zullen trekken bij een huurverhoging, blijkt ongegrond. Onderzoek toont aan dat hun woonlasten relatief laag blijven ten opzichte van hun inkomen. Indien verhuizing plaatsvindt, komen woningen vrij voor degenen die daadwerkelijk behoefte hebben aan sociale huurwoningen.
Huisvestingscorporaties laten aanzienlijke financiële kansen liggen. Hoge midden- en hoge inkomens huren momenteel 230.000 sociale huurwoningen. Een algehele uitvoering van de inkomensafhankelijke huurverhoging kan extra huurinkomsten van € 100 miljoen genereren, wat op jaarbasis een structurele cashflow van € 300 miljoen kan opleveren. Dit zou corporaties in staat stellen meer dan € 5 miljard te lenen en daarmee een aanzienlijk aantal woningen te bouwen.
Corporatiebestuurders dienen niet bang te zijn in overleg met wethouders en huurdersverenigingen. De woningcrisis vraagt om extra huurinkomsten voor de bouw van nieuwe woningen. Indien corporaties deze extra middelen niet dringend nodig hebben, is solidariteit met zij die het moeilijk hebben van groot belang.
Daarnaast is het de oproep aan de landelijke politiek om deze regeling verplicht te stellen, wat de implementatie aanzienlijk zou vereenvoudigen.
Duco Bodewes adviseert institutionele beleggers, woningcorporaties en andere maatschappelijke organisaties die in vastgoed investeren op het gebied van investment-, portefeuille- en assetmanagement. Tevens is hij fellow bij de Amsterdam School of Real Estate.
