De door Belarusbank aangeprezen hypotheek tegen 1 procent blijkt voor veel Belarussen minder voordelig dan de campagne suggereert. Volgens berichtgeving van UDF geldt de lage rente alleen gedurende de eerste twee jaar. Vanaf het derde jaar stijgt de rente naar 15,4 procent, waardoor de maandlast sterk kan oplopen.
De gevolgen zijn vooral zichtbaar bij een lening van 350.000 Belarussische roebel (BYN) met een looptijd van twintig jaar. In de eerste twee jaar bedraagt de maandelijkse aflossing volgens de aangehaalde berekening ongeveer 1.200 tot 1.300 BYN. Daarna kan het bedrag stijgen naar 3.500 tot 4.600 BYN per maand.
Over de volledige looptijd kunnen de totale betalingen daardoor meer dan 1 miljoen BYN bedragen. Dat is volgens de berichtgeving ongeveer drie keer de oorspronkelijke waarde van de woning.
Lage rente geldt tijdelijk
De hypotheek wordt als een sociale of voordelige woonregeling gepresenteerd, maar het rentetarief van 1 procent is niet van toepassing gedurende de hele kredietperiode. De verhoging naar 15,4 procent na twee jaar verandert de financiële lasten voor de kredietnemer aanzienlijk.
Wie de lening aangaat, krijgt de woning aanvankelijk tegen een relatief lage maandlast gefinancierd. Na de eerste twee jaar wordt de terugbetaling echter berekend tegen een veel hoger tarief. De maandelijkse betaling kan daardoor meerdere keren hoger uitvallen dan in de introductieperiode.
De berekening van 350.000 BYN is een voorbeeld uit de berichtgeving. Het precieze bedrag van de maandlast hangt af van de omvang van de lening en de looptijd, maar de overgang van 1 naar 15,4 procent vormt in de beschreven constructie het belangrijkste verschil.
Inkomenseis beperkt toegang
Voor goedkeuring van de lening verlangt de bank een bevestigd maandelijks inkomen van ongeveer 5.000 tot 7.000 BYN. Dat bedrag ligt volgens de aangehaalde informatie boven het inkomen van een groot deel van de bevolking.
De gemiddelde maandlonen waarop in de berichtgeving wordt gewezen, liggen voor veel Belarussen rond 1.500 tot 2.000 BYN. Daarmee is niet alleen de hogere maandlast vanaf het derde jaar moeilijk op te brengen. Ook het vereiste inkomen kan een belangrijke drempel vormen voordat een aanvraag wordt goedgekeurd.
In reacties op de regeling schrijven gebruikers dat de hypotheek daardoor vooral toegankelijk is voor mensen met een hoger inkomen. Voor huishoudens met een gemiddeld salaris zou de aankoop van een woning volgens die reacties financieel nauwelijks haalbaar zijn. Een gebruiker vatte dat scherp samen met de opmerking dat het eenvoudiger zou zijn om “in een kartonnen doos te leven” dan de woning te kopen.
Risico bij de kredietnemer
De kritiek op de regeling richt zich op de verhouding tussen de lage aanvangsrente en de latere betalingsverplichtingen. De kredietnemer ontvangt de woning direct, maar neemt een schuld op zich die gedurende vele jaren moet worden afgelost. Het grootste deel van de rentelasten ontstaat volgens de beschreven voorwaarden na de eerste twee jaar.
De totale terugbetaling kan daardoor in de praktijk ver boven de oorspronkelijke woningwaarde uitkomen. Bij het genoemde voorbeeld kan meer dan 1 miljoen BYN worden betaald voor een woning waarvoor 350.000 BYN werd geleend. De rente en de looptijd bepalen in belangrijke mate hoe groot de uiteindelijke overbetaling wordt.
Volgens de aangeleverde kritiek maakt de regeling het eigenwoningbezit voor de meerderheid van de Belarussen niet structureel toegankelijker. De financiële last wordt vooral bij de huiseigenaar gelegd, terwijl Belarusbank inkomsten ontvangt uit de rente over de kredietperiode.
In die kritiek wordt ook gewezen op de eigendomsverhouding rond de bank. Bijna 100 procent van de aandelen van Belarusbank zou in handen zijn van de staat, die in het materiaal wordt verbonden aan het regime van Aleksandr Loekasjenko. Daardoor wordt de hypotheek niet alleen als een bankproduct gezien, maar ook als onderdeel van een door de overheid gedragen woonprogramma.
De regeling biedt dus een lage maandlast bij de start, maar koppelt die aan een renteverhoging die de betalingen vanaf het derde jaar sterk doet toenemen. Voor huishoudens met een inkomen van 1.500 tot 2.000 BYN blijft de toegang volgens de aangehaalde berichtgeving beperkt.
