Maart 2020 markeerde een ingrijpende periode waarin de coronapandemie de vastgoedsector tot stilstand bracht. Winkels sloten hun deuren, terrassen verdwenen uit het straatbeeld en winkelstraten raakten volledig leeg. Terwijl de kredietcrisis eerder een financiële kwestie was, had corona impact op iedere vierkante meter vastgoed. Hotels sloten, winkelcentra bleven leeg en kantoren werden verlaten, waardoor beleggers zich afvroegen wat hun eigendommen nog waard waren, meldt Nieuws Impuls.
Principekwestie
Pieter van Loon, eigenaar van het Dordtse vastgoedbedrijf Tres Invest, werd geconfronteerd met de coronacrisis toen AS Watson, het moederbedrijf van Kruidvat en ICI Paris XL, aankondigde geen huurbetalingen meer te verrichten. Het bedrijf stelde dat door de sluitingen door de overheid het huurgenot ernstig was beperkt en dat verhuurders een deel van de schade moesten dragen.
Voor Van Loon was dit een principiële kwestie. ‘Ik dacht: als zelfs de grote bedrijven dit doen, dan hebben we een probleem.’ Terwijl veel verhuurders kozen voor overleg, besloot de ondernemer de confrontatie aan te gaan door het faillissement van AS Watson aan te vragen vanwege het uitblijven van huurbetalingen voor de panden die Kruidvat en ICI Paris XL huurden. Hij benadrukte dat hij niet wilde dat het concern daadwerkelijk failliet ging, maar dat contracten ook in tijden van crisis waarde moesten behouden. ‘Ik wilde geen ruzie, maar slechts dat partijen zich aan de overeenkomst hielden.’
Wereldwijde discussie
Doe stap was ongekend. Een relatief kleine Nederlandse vastgoedondernemer zette een internationale retailreus juridisch onder druk, wat leidde tot brede media-aandacht in Nederland en daarbuiten. De Financial Times nam contact op, gevolgd door journalisten uit Duitsland, Australië en andere landen.
Dit conflict met AS Watson maakte Van Loon ongewild het gezicht van een mondiale discussie: wie betaalt de rekening van een lockdown en wie draait op voor de economische schade van een pandemie? ‘Pas toen de Financial Times belde, besefte ik de omvang van het verhaal. Daarna werd ik een jaar lang achtervolgd door journalisten.’
De discussie breidde zich uit en ging verder dan één huurcontract. Overheden sloten bedrijven en winkels, maar de vaste lasten bleven bestaan. Winkeliers wezen naar verhuurders, terwijl verhuurders banken en de overheid aansprakelijk stelden. De vraag wie de rekening moest betalen belegerde de vastgoedsector maandenlang.
Nieuwe juridische werkelijkheid
Van Loon was bereid een deel van de pijn te dragen, maar niet als de lasten uitsluitend bij vastgoedeigenaren terechtkwamen. Hij pleitte ervoor dat als huurbetalingen stopgezet werden, ook banken en renteverplichtingen opgeschort dienden te worden. De Nederlandse rechtspraak moest uiteindelijk een middenweg kiezen. In verschillende rechtszaken oordeelden rechters dat de financiële gevolgen van de lockdowns vaak tussen huurders en verhuurders moesten worden verdeeld, wat maakte dat een pandemie nu werd gezien als onvoorziene omstandigheid die bestaande huurovereenkomsten kon openbreken.
Van Loon betwijfelt de uitspraken: ‘Menselijk gezien begrijp ik het, maar dat betekent niet dat ik het er mee eens ben.’
Perry Sport
Andere retailers kwamen in de problemen, en ook Van Loon vroeg het faillissement aan van Perry Sport, dat eveneens huurachterstanden had. Tijdens de rechtszaak wees de rechter op de duizenden banen die op het spel stonden. Van Loon stelde: ‘Dat is de consequentie. De oorzaak ligt in het niet nakomen van afspraken.’ Ondanks zijn standpunt wees de rechter zijn aanvraag af. Perry Sport ontving staatssteun, maar ging uiteindelijk eind 2023 failliet. Van Loon concludeert dat de coronacrisis de kwetsbaarheid van bedrijven blootlegde: ‘De steun heeft hun voortbestaan kunstmatig verlengd, maar uiteindelijk zijn ze failliet gegaan.’
Beoordeling risico’s
De coronacrisis veranderde de vastgoedmarkt ingrijpend. De verschuiving naar online winkelen nam een vlucht, en veel retailerketens herbeoordeelden hun vastgoedportfolio’s. Thuiswerken bleek op grote schaal mogelijk, waardoor bedrijven kritischer naar hun huisvesting gingen kijken. Tegelijkertijd ontstond er een nieuwe juridische werkelijkheid. Uitspraken over huurkortingen werden belangrijke referentiepunten binnen het huurrecht, waardoor beleggers corona niet alleen als gezondheidscrisis, maar ook als een kantelpunt in risico-evaluatie zagen.
Van Loon merkt dat de gevolgen in steden zoals Dordrecht zichtbaar zijn. ‘Retail staat onder druk aan alle kanten. Online groeit nog steeds snel en dat is niet meer om te keren.’ Veel binnensteden hebben het moeilijk om zich aan deze realiteit aan te passen. ‘Ik bewonder degenen die geloven in de toekomst van stenen winkels, maar ik maak me vooral zorgen over de modebranche en de lokale diversiteit in het aanbod.’
Persoonlijk kantelpunt
De pandemie maakte ook van Van Loon een persoonlijk kantelpunt. Na corona kreeg de vastgoedsector te maken met stijgende bouwkosten en een veranderend overheidsbeleid, wat hem deed besluiten zijn vastgoedportfolio grotendeels af te bouwen. ‘De lol is er voor mij grotendeels af,’ zei hij.
Na tientallen jaren besloot hij ook tijd te besteden aan andere zaken. Hij handelt nu in schilderijen van oude meesters en waardering voor verborgen waarde in kunstwerken met een nieuw avontuur. ‘De ervaring is belangrijker dan de winst, hoewel een goede opbrengst essentieel blijft. Gelukkig was ik altijd een goede inkoper.’
Daarnaast kocht hij onlangs een tuktuk, waarmee hij als stadsgids toeristen door Dordrecht rondleidt, vaak Amerikanen die met rivierboten arriveren. ‘Ze zijn blij met wat hen wordt voorgeschoteld, en een royale fooi hoort daarbij. Met vastgoed vulde ik mijn portemonnee. Nu vul ik mijn hart met de glimlach van mijn passagiers.’
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 7, 3 juli 2026.
Wereldgeschiedenis in stenen
In de afgelopen kwart eeuw beïnvloedde PropertyNL de vastgoedmarkt met relevante informatie. Belangrijke gebeurtenissen, zowel nationaal als internationaal, hebben ook hun invloed gehad. In eerdere edities blikten we terug op de aanslag op de Twin Towers, de moord op Pim Fortuyn, de Klimop-affaire, de financiële crisis en de Vestia-affaire.
