Dertig jaar IVBN roept vragen op als: wat is er veranderd in de wereld van institutionele vastgoedbeleggers? Waarom ontstond er een IVBN en wie zijn er lid van? In het Haagse WTC, waar IVBN gevestigd is, zijn Kees de Boo, Wim Wensing en Judith Norbart-ten Hoor bij elkaar gekomen om antwoorden te geven. De Boo, voorheen onder meer voorzitter van NS Vastgoed en Amvest, was medeoprichter en de eerste voorzitter en kan het precies vertellen. De andere oudgediende, Wim Wensing van vastgoedvermogensbeheerder NLV, is de huidige voorzitter en Judith Norbart is nu directeur. Samen genereren zij genoeg stof voor een boek over activiteiten en de rol van de IVBN, meldt Nieuws Impuls.
Langetermijnreeksen
‘In de jaren negentig had je de Raad voor Onroerende Zaken als maatgevende winkel’, vertelt De Boo. ‘Banken, ontwikkelaars en grote beleggers waren vertegenwoordigd, maar het belang van de beleggers kwam te weinig naar voren. De ontwikkelaars hadden dat al wel, via de Neprom.’ Volgens De Boo was het ook een tijd van bewustwording: beleggen in vastgoed was intransparant. Dat was in toenemende mate een nadeel als je aan een institutionele belegger moest uitleggen waarom beleggen in vastgoed een goed idee was.
Het was de tijd dat de ROZ/IPD werd opgezet, en daar deed na wat aarzelingen iedereen wel aan mee. Uiteraard moest iedereen zijn ‘boekhouding’ op dezelfde manier inrichten om cijfers vergelijkbaar te maken. Wensing: ‘ROZ/IPD-cijfers hebben vooral nut als je langetermijnreeksen hebt. Daar hielp prof. Aart Hordijk bij.’
Oprichting van IVBN
De oprichting van IVBN was een grote stap naar meer professionalisering in de sector, volgens Judith Norbart. ‘Wie lid wilde worden, moest een bepaalde omvang hebben, minimaal ƒ 100 mln aan vastgoedbezit.’ Vandaag de dag is dat € 250 mln. De leden waren vooral pensioenfondsen en verzekeraars; buitenlandse vastgoedpartijen ontbraken aanvankelijk in het ledenbestand. Norbart: ‘Banken doen nu wel mee, maar dat was bij de oprichting nog niet het geval.’
Diverser ledenbestand
Wensing raakte omstreeks 2000 bij IVBN betrokken, toen hij een overstap maakte naar ING. ‘Het was toen nog een vrij select gezelschap, de oorspronkelijke doelgroep was zwaar vertegenwoordigd. Je zag dat pensioenfondsen hun vastgoed op afstand plaatsten. Amvest bestond toen bijvoorbeeld al.’ Andere namen uit die tijd zijn onder andere Fortis Vastgoed, Rodamco en Corio.
Volgens Wensing is het ledenbestand veel diverser geworden. Er zijn veel buitenlandse partijen bij gekomen, hoewel sommige ook alweer hebben opgezegd. Ook enkele family offices, zoals Redevco en Stienstra, zijn lid. Niet alle partijen doen overigens mee in de ROZ/IPD, maar alle leden zijn wel open over de portefeuille en delen hun data met IVBN bij een uitvraag.
Tweedehandsmarkt
Ook de markt is intussen veranderd. De Boo heeft het over de ‘tweedehandsmarkt’, waar grote beleggers vroeger verre van bleven. Instituten belegden voor de lange termijn en verkochten zelden aan elkaar. Nu zijn institutionele beleggers aktiever op de secundaire markt en family offices doen ook nieuwbouw. Norbart: ‘Het langjarig beleggingsbeleid van een lid is een belangrijk toetsingscriterium.’ In de praktijk kan het echter anders lopen. Heimstaden bijvoorbeeld investeerde naar eigen zeggen voor de lange termijn, maar die strategie veranderde onder invloed van de markt en nieuwe wetgeving.
De Boo, Wensing en Norbart hebben voor deze gelegenheid ook een fotoboek meegenomen van dertig jaar IVBN. Daarin zit ook een ‘zwarte bladzijde’; de vastgoedfraude, waarbij een IVBN-lid betrokken was. ‘Het leidde tot zware druk om verder te professionaliseren’, aldus Wensing. ‘Nog meer transparantie was een vereiste, en daarom werd Stivad toen opgericht.’ Deze openheid zorgde voor enige terughoudendheid in de sector. ‘Kunnen wij dat allemaal wel op tafel gooien?’ vroegen ze. De Boo: ‘Men vond het heel erg eng.’ Stivad verzamelt informatie over beleggingsdeals.
Kenniscentrum
De IVBN van vandaag is niet alleen een ledenorganisatie, maar ook een kenniscentrum. Norbart: ‘Intern hebben we vele community’s die kennis delen met elkaar. De community Wonen en zorg komt momenteel, dat zal niemand verbazen, veel samen. Daarnaast organiseert IVBN ook kennissessies voor een breder publiek, zoals onlangs over verduurzaming van monumentale retail.’
Wensing vertelt dat er voor kennisdeling een andere opzet is gekozen. ‘Oorspronkelijk was dit sectoraal ingericht, maar veel onderwerpen spelen in alle sectoren. Duurzaamheid, compliance en integriteit zijn voor iedereen belangrijk.’
Integrale blik
Het vastgoed binnen verschillende sectoren maakt samen de leefomgeving, en dat wil IVBN sterker benadrukken. Norbart: ‘Een integrale blik is belangrijk.’ Beleggers hebben de verschillende vastgoedcategorieën vaak nog ondergebracht in sectorfondsen, maar dat hoeft elkaar niet te bijten. De vraag is welk ministerie verantwoordelijk is voor deze integrale aanpak.
Dit geeft zorg voor goede belangenbehartiging. De terreinen van de departementen zijn nauw met elkaar verweven, waardoor een woonminister kan worden aangevallen op de overdrachtsbelasting, maar dan moet hij verwijzen naar zijn collega van Financiën. Norbart: ‘Woonbeleid kun je niet los zien van fiscaal beleid.’ Wensing: ‘Bij het investeringsklimaat is de betrokkenheid van het ministerie van Financiën altijd belangrijk.’
Vreemd genoeg moeten woningbeleggers blijven uitleggen wie ze zijn en waar ze voor staan. Nog te vaak ziet politiek Den Haag elke belegger als een huisjesmelker. Wensing: ‘Krapte op de woningmarkt speelt zeker een rol. Schaarste leidt tot excessen en prijsstijgingen.’ Dit kan op den duur leiden tot ophef, ‘want verdelingsvraagstukken zijn vaak politiek’, aldus Norbart. ‘Het polariseert enorm.’
Bijdragen aan discussies
Wensing beschrijft IVBN als een bescheiden organisatie. ‘Onze rol is belangrijk; we staan volledig achter onze cijfers, maar zijn voorzichtig. Zomaar wat roepen past niet bij ons.’ Norbart: ‘In de politieke programma’s zijn er grote verschillen in oplossingen voor het woondomein en helaas wordt institutioneel kapitaal nog niet door iedereen benoemd als oplossing.’ Zij en Wensing denken dat ze kunnen bijdragen aan discussies over wonen; over inkomenspolitiek die vaak via vastgoed wordt gespeeld; en over de scheve verhouding tussen vraag en aanbod op de woningmarkt.
De markt past zich aan, maar de regels blijven vaak hetzelfde. Wensing: ‘Enkele leden haalden de regel uit huurcontracten dat je je woning niet mag delen, maar gemeenten gingen daar niet mee akkoord.’ Norbart: ‘In sommige gemeenten bestaan strenge regels met betrekking tot het aantal mensen dat in een woning mag samenwonen, wat jongeren soms hard raakt.’ Over zulke zaken willen Norbart en Wensing graag blijven overleggen.
Woonopgave wordt niet gehaald
Ze delen de zorg dat de ‘opgave zoals overeengekomen tijdens de Woontop’, om honderdduizend woningen per jaar te bouwen, niet zal worden gehaald. Norbart: ‘Dat wordt volgend jaar en het jaar daarna waarschijnlijk ook erg lastig.’ Niettemin is die ambitie toe te juichen. ‘Groter denken’ en ‘systemisch denken’ moeten we volgens Norbart niet nalaten.
Volgens de IVBN-bestuurders is er voldoende institutioneel kapitaal, maar soms is het wachten op het juiste moment. De Startbouwimpuls bijvoorbeeld is een programma dat heel goed heeft gewerkt en nog werkt, zeggen ze. Norbart: ‘Soms is dat wat er nodig is om de zaak vlot te trekken.’
Buitenlandse beleggers
Wensing stelt dat buitenlandse beleggers nodig zijn om de grote aantallen te halen. ‘Ze zijn nu minder geïnteresseerd.’ De Boo vraagt zich af wat de ratio was achter de verhoging van de overdrachtsbelasting naar 10%. ‘Fiscale doorkruising van woningbouwbeleid.’ Volgens Wensing wordt Nederland weer aantrekkelijker voor buitenlandse investeerders als ze kunnen zien dat bestaande partijen in het land het goed doen en dat het investeringsklimaat betrouwbaar en stabiel is.
‘Zijn er projecten die over vijf tot zeven jaar lopen waar ze kunnen instappen?’, vraagt De Boo. Wensing bevestigt dat dit zeker het geval is. Met het implementeren van de adviezen van de werkgroep STOER worden investeringen
