Een recent onderzoek naar de rol van taxateurs heeft aangetoond dat de beoordeling van vastgoed niet beperkt blijft tot het aangeven van waarden. Soms is het vereist om het werk van een collega te herzien, wat een unieke kijk biedt op hun beoordelingsprocessen. Hoewel het vaak helder lijkt, zijn de complexe nuances van taxaties dan ook goed zichtbaar, meldt Nieuws Impuls.
Professioneel oordeel
Een review van een taxatie lijkt eenvoudig: het rapport doornemen en een mening vormen lijkt genoeg. De praktijk blijkt echter gecompliceerder, omdat men een professioneel oordeel vraagt over het oordeel van een ander. Dit vereist een zorgvuldige aanpak; in de Verenigde Staten bestaan er zelfs specifieke kwalificaties voor taxatie-experts.
Een gedegen review vraagt om voldoende tijd en vergt dat de reviewer niet de gehele taxatie opnieuw uitvoert. Een review focust op de uitvoering van het taxatieproces, de onderbouwing van gemaakte keuzes en de logica van de uiteindelijke conclusies.
Dit leidt tot een veelvoorkomend misverstand. Klanten vragen regelmatig: ‘Klopt de waarde nu wel of niet?’ Dit is begrijpelijk, want vastgoed draait vaak om dat ene bedrag. Toch kan een review deze vraag niet altijd zonder meer beantwoorden. Een reviewer zonder eigen inspectie of marktonderzoek kan moeilijk uitleggen waarom een waarde van € 10 miljoen niet € 9,4 miljoen had moeten zijn. Wel kan de reviewer vaststellen of de taxateur de juiste onderbouwing heeft gegeven voor zijn schatting.
Zorgvuldigheid en transparantie
Recentelijk kreeg ik een taxatie onder ogen van een grondpositie in een centrum van een G4-stad. De waardepeildatum lag inmiddels enige tijd achter ons en de taxateur had niet altijd de juiste regelgeving gevolgd. Meerdere tekortkomingen werden in het rapport geconstateerd. Dit betekent echter niet automatisch dat de waarde onjuist was. Een slecht onderbouwde waarde kan per ongeluk correct zijn, maar dat blijft onzeker zonder helder bewijs.
Essentieel hierbij zijn de fundamentele beginselen binnen het NRVT, die zorgvuldigheid en transparantie waarborgen. Ook internationale standaarden voor taxaties stellen eisen aan de kwaliteit van onderzoek, onderbouwing en rapportage. Het is belangrijk niet alleen de uiteindelijke waarde te beschrijven, maar ook het proces van evaluatie en de rationale achter het oordeel inzichtelijk te maken.
Waarom zijn bepaalde referenties gekozen? Waarom een residuele grondwaarde? Welke ontwikkelperiode of disconteringsvoet is toegepast? Een adequaat taxatierapport maakt de afwegingen voor de lezer helder en begrijpelijk. Hoewel men niet noodzakelijk met elke keuze hoeft in te stemmen, moet er ruimte zijn voor controle en begrip van die keuzes.
Onplezierige conclusie
Een review is geen gelegenheid om achteraf de eigen taxatie te rechtvaardigen. De reviewer dient zich ook aan de vastgestelde spelregels (IVS/EVS) te houden. Voor de betrokken taxateur was de conclusie niet bepaald bemoedigend. Misschien was de waarde echt correct (al denk ik van niet), maar het rapport bood onvoldoende onderbouwing. Zonder degelijke argumentatie blijft de waarde uiteindelijk slechts een getal.
In het kort: er werd een waarde genoemd, maar de onderbouwing ontbrak.
De kunst van het taxeren
Taxeren is een specialistisch domein. Joost Gijsbers van Stima Valuation & Advisory, een bureau gespecialiseerd in complexe waarderingsvraagstukken, licht elke maand met een voorbeeld toe waar taxateurs tegenaan lopen.
