De prijsontwikkeling op de woningmarkt in Nederland verliest aan kracht, met afname van overbiedingen en stabilisatie van woningprijzen in verschillende segmenten. Hogere hypotheekrentes en verslechterende economische vooruitzichten zetten de betaalbaarheid onder druk, terwijl de nieuwbouwproductie onvoldoende blijft om het woningtekort te verhelpen, waarschuwen analisten. ‘Deze ontwikkelingen vergroten de onzekerheid over de verdere ontwikkeling van de woningmarkt en vragen om alertheid van consumenten, marktpartijen en overheid. Het is code geel,’ meldt Nieuws Impuls.
De Monitor Koopwoningmarkt is een samenwerking tussen Archidat, Centraal Bureau voor de Statistiek, De Hypotheekshop, Hypotheken Data Netwerk, Locatus, Nationale Hypotheek Garantie, Nederlandse Vereniging van Makelaars, Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten, Vereniging Eigen Huis en WoningbouwersNL.
De verslechterende internationale economische omstandigheden beginnen hun weerslag te krijgen op het vertrouwen van Nederlandse consumenten en huizenkopers, zo blijkt uit recent onderzoek. Oplopende energieprijzen door spanningen in het Midden-Oosten, de aanhoudende oorlog in Oekraïne en de onzekerheid over het Amerikaanse handelsbeleid drukken het economische sentiment. Ondanks de tot nu toe veerkrachtige koopwoningmarkt zijn de eerste signalen van een afkoeling zichtbaar.
In het eerste kwartaal van 2026 groeide de Nederlandse economie met slechts 0,1%, het laagste niveau in twee jaar. Tegelijkertijd steeg de werkloosheid licht naar 4,2%, volgens cijfers van het CBS. De kapitaalmarktrente en hypotheekrente zijn in de afgelopen kwartalen gestegen, waardoor de leencapaciteit van huishoudens onder druk staat. Zowel het consumentenvertrouwen als het vertrouwen in de koopwoningmarkt, zoals gemeten door de Marktindicator van VEH, vertonen een dalende trend. De voorlopige cijfers over april en mei van dit jaar geven geen aanwijzingen voor verbetering.
Woningmarkt houdt stand
Ondanks het afnemende vertrouwen blijft de activiteit op de woningmarkt voorlopig op peil. In het eerste kwartaal van 2026 registreerde het Kadaster 55.950 woningtransacties, een stijging van 8,7% in vergelijking met een jaar eerder. Ook het aantal te koop aangeboden woningen steeg volgens de NVM met 9,2% ten opzichte van het eerste kwartaal van 2025 en bijna 24% vergeleken met twee jaar geleden. Dit is deels te danken aan het uitponden van huurwoningen door particuliere verhuurders, dat in het eerste kwartaal van 2026 zijn piek heeft bereikt.
Het aantal hypotheekaanvragen bleef eveneens stabiel, met meer dan 146.800 aanvragen. Dit is 3,6% hoger dan een jaar geleden. Deze cijfers over woningtransacties en hypotheekaanvragen reflecteren echter voornamelijk besluiten die huishoudens eerder al nemen, vóór de recente economische onzekerheid zichtbaar werd.
De woningprijzen blijven stijgen, maar het tempo neemt duidelijk af. De Prijsindex Bestaande Koopwoningen (gepubliceerd door het CBS en Kadaster) steeg in het eerste kwartaal van 2026 met 5,2% ten opzichte van een jaar eerder. Hiermee zet de afzwakkende prijsontwikkeling van de afgelopen kwartalen door. De mediane verkoopprijs steeg met 2,3%, wat een duidelijke afname van eerdere stijgingen betekent.
Daarnaast daalde de door de NVM gepubliceerde mediane verkoopprijs met 2,7% ten opzichte van het voorgaande kwartaal. In april was de PBK niet meer aan het stijgen dan in het vorige kwartaal. Kopers hoeven ook minder vaak en minder fors te overbieden; gemiddeld werd in het eerste kwartaal van 2026 nog 3,7% boven de vraagprijs betaald, tegenover 5,7% een jaar geleden. Ongeveer 65% van de woningen werd boven de vraagprijs verkocht, wat ook lager ligt dan in voorgaande jaren.
In het hogere segment van de woningmarkt zijn de afkoelingssignalen vooral zichtbaar. Het aantal verkochte vrijstaande woningen en twee-onder-een-kapwoningen daalde relatief sterk. Historisch gezien worden marktveranderingen vaak het eerst zichtbaar in deze segmenten. In grote steden vlakken de prijsstijgingen eveneens af, waarbij Amsterdam al vier kwartalen op rij stabilisatie van woningprijzen laat zien. De PBK ligt daar in het eerste kwartaal van 2026 bijna 13,5% lager dan de gemiddelde index voor Nederland, en verwacht wordt dat deze prijsstabilisatie via het bekende ‘rimpeleffect’ zich geleidelijk zal uitbreiden naar andere steden en regio’s.
Nieuwbouw blijft achter
De nieuwbouwsector biedt onvoldoende verlichting voor de aanhoudende krapte op de woningmarkt. Het aantal verkochte nieuwbouwkoopwoningen ligt sinds 2025 stabiel op 7.900 woningen per kwartaal, wat niet toereikend is voor de gewenste doorstroming in de bestaande woningvoorraad.
Tegelijkertijd verandert het aanbod; door de focus op binnenstedelijk bouwen en betaalbaarheid bestaat een steeds groter deel van de nieuwbouw uit appartementen. In het vierde kwartaal van 2025 bestond 53% van de verkochte nieuwbouwwoningen uit appartementen, vergeleken met 46% een jaar eerder en slechts 27% zes jaar terug.
