Klimaatrisico’s worden onvoldoende meegenomen in de waardering van vastgoed, wat directe gevolgen heeft voor institutionele partijen zoals pensioenfondsen, meldt Nieuws Impuls. Van Lanschot Kempen wijst in een persbericht op structureel vertekende waarderingen en een verkeerde allocatie van kapitaal. ‘De kern van het probleem zit in het prijsmechanisme zelf’, stelt de vermogensbeheerder. ‘Vastgoedwaarderingen worden gebaseerd op vergelijkbare transacties. Als klimaatrisico daarin niet expliciet wordt meegenomen, komt het ook niet terug in taxaties. De partij die dat risico het minst zwaar weegt, kan het hoogste bod doen en bepaalt daarmee de nieuwe referentieprijs’.
Jorrit Arissen, co-head Alternative Manager Research bij Van Lanschot Kempen, benadrukt dat ‘de markt dit niet corrigeert, maar versterkt’. ‘Wie klimaatrisico te laag inschat, wint de deal en bepaalt daarmee de prijs’, voegt hij eraan toe.
Deze systematische vertekening leidt volgens de bank tot schijnbare marktconformiteit van waarderingen, gebaseerd op transacties waarin een deel van het risico ontbreekt. Hierdoor stroomt kapitaal naar objecten met verborgen risico en bouwt dat risico zich op zonder zichtbaar te zijn in de gemiddelde portefeuillecijfers.
Volgens Van Lanschot Kempen blijven deze vertekeningen vaak buiten beeld omdat men zich richt op portefeuillegemiddelden. ‘Op objectniveau zijn de verschillen echter groot. Twee ogenschijnlijk vergelijkbare panden kunnen een fundamenteel ander risicoprofiel hebben, afhankelijk van locatie, bodemgesteldheid en blootstelling aan overstroming of hitte’, aldus de bank.
Objectniveau
Van Lanschot Kempen rekent klimaatrisico’s door op objectniveau met een model van herverzekeraar Munich Re. Dit model toont aan dat het gemiddelde effect op een portefeuille beperkt kan lijken, maar dat de risico’s zich concentreren in een relatief kleine groep panden. ‘De verliezen ontstaan niet in het gemiddelde, maar in de staart van de portefeuille’, aldus Arissen.
Het gevaar ligt juist daar. Zolang klimaatrisico niet wordt ingeprijsd, lijkt er weinig aan de hand. Maar zodra dit gebeurt, volgt de correctie niet geleidelijk, maar abrupt. Verhoogde verzekeringspremies (of zelfs onverzekerbaarheid), strengere regelgeving of fysieke schade kunnen binnen korte tijd leiden tot aanzienlijke herwaarderingen van individuele panden.
‘Voor institutionele beleggers is dit direct relevant. Pensioenfondsen investeren typisch voor de lange termijn via illiquide vastgoedposities met lange looptijden. Wanneer waarderingen ineens veranderen, heeft dit directe gevolgen voor rendementen en dekkingsgraden. Hierdoor kan de dekkingsgraad snel dalen, met gevolgen voor indexatie en premies’, zegt Arissen.
Hogere kosten
De impact van deze situatie beperkt zich niet alleen tot beleggers. Vastgoedeigenaren in risicogebieden worden geconfronteerd met lagere waarderingen en hogere kosten. Banken en andere financiers zien hierdoor het risico op hun onderpand toenemen. Volgens Van Lanschot Kempen is het daarom noodzakelijk om klimaatrisico expliciet te vertalen naar kasstromen en waarderingen op objectniveau. ‘Zolang dat niet gebeurt, blijft een deel van de vastgoedmarkt verkeerd geprijsd en neemt de kans op abrupte correcties toe’, sluit de bank af.
