Resi viert deze zomer zijn zesjarige bestaan als specialistisch adviseur in woningbeleggingen. De CBRE-collega’s Robbert Arkenbout en Alexander Buijs startten hun bedrijf midden in de coronapandemie, met de ambitie om verder te gaan dan enkel het bemiddelen bij transacties. “We begeleiden projectontwikkelaars in de planfase en geven advies over het woonproduct op locatie, ondersteund door data,” licht Arkenbout toe. “Wij willen vooral de sparringpartner van de ontwikkelaar zijn. Als het project een vergunningaanvraag heeft ingediend, begeleiden wij de beleggingstransactie,” meldt Nieuws Impuls.
Bij de verkoop van een project met 475 huurwoningen in het Eindhovense Vonderpark Kwartier speelde Resi een cruciale rol, aldus Buijs. “Breevast vroeg ons om het ontwerp nogmaals te toetsen voordat de omgevingsvergunning werd aangevraagd. Hierdoor komen we vaker aan boord. We hebben het ontwerp samen met Breevast en het architectenteam herzien en vervolgens de transactie met CBRE Investment Management begeleid. We zijn geen gedelegeerd ontwikkelaar maar een sparringpartner voor het ontwerpteam, het ontwikkelteam en de directie.”
Adviseren op inhoud
Resi adviseert ook beleggers. “We handelen het liefst vanuit inhoud. Zo adviseerden we eerder NLV bij de acquisitie van de noordtoren in The Modernist in Rotterdam, ontwikkeld door Maarssen Groep. We worden vaak ingeschakeld om de propositie te beoordelen op kwaliteit en koopprijs, en verkennen welke optimalisaties kunnen worden doorgevoerd voor een duurzamer woonproduct met verdere prijsoptimalisatie.” Het team bestaat inmiddels uit twaalf adviseurs, waarvan de mix van bouwkundige en financiële achtergronden wordt ingezet wanneer nodig.
De focus op woningen is een belangrijke succesfactor, aldus Arkenbout. “Wij geloven in een beperkte menukaart. Een goed restaurant heeft vaak ook een kleine kaart met topgerechten.” Resi’s werkzaamheden zijn inmiddels uitgebreid met de verkoop van bestaande woningportefeuilles van nationale en internationale beleggers. “Daar hebben we vorig jaar voor een half miljard aan transacties gerealiseerd.”
Transformeren
Resi richt zich op grotere binnenstedelijke (her)ontwikkelingslocaties. “Dit kunnen kantoren zijn, maar ook steeds vaker winkelcentra. Wij vinden de uitdaging om binnenstedelijk te verdichten of woningen boven winkelcentra te creëren aantrekkelijk. We werken met stramienmaten, parkeerbalansen en gemeentelijke wensen,” zegt Buijs.
Een voorbeeld is de transformatie van een jaren ’70-kantoorpand aan de Laan van NOI in Den Haag voor Egeria. “Op basis van het casco zijn er duurzame woningen gerealiseerd die als nieuwbouw presteren,” vertelt Arkenbout. Deze zijn uiteindelijk verkocht aan Bouwinvest, waarbij Resi betrokken was vanaf het schetsontwerp tot het voorlopig definitieve ontwerp. Momenteel werkt Resi ook aan verschillende oude V&D-locaties, zoals in Nijmegen voor ontwikkelaar MWPO, waar delen worden hergebruikt en nieuwbouw wordt gerealiseerd.
Vaker sloop–nieuwbouw
Het duo merkt dat het laaghangende fruit op het gebied van transformatie zo goed als geplukt is. “Een oude kantoorlocatie leidt vaker tot sloop en nieuwbouw dan dat het casco behouden blijft,” geeft Arkenbout aan. Hij verwijst naar Blaak 333 in Rotterdam, waar binnen hetzelfde bestemmingsplan meer dan 300 nieuwe woningen zijn gerealiseerd door het oude kantoor af te breken.
In Amsterdam Zuidoost is Resi betrokken bij de sloop van oude kantoorlocaties voor de ontwikkeling van 600 nieuwe woningen. Buijs benadrukt dat de sterke duurzaamheidseisen van beleggers dit proces eveneens stimuleren. “Die eisen liggen dik boven de normen van het bouwbesluit, waardoor nieuwbouw bijna onvermijdelijk is.”
Twee transformatiesmaken
Arkenbout beschrijft twee hoofdmaken van transformatie: binnenstedelijke projecten waarbij vaak monumentale panden met lokale herkenbaarheid betrokken zijn, en woningbouw boven wijkwinkelcentra waar het winkelcentrum zelf aangepast wordt. “Bij deze projecten kunnen we meer toegevoegde waarde leveren dan bij reguliere eengezinswoningen.”
Geen uurtarief
De samenwerking met Resi is laagdrempelig, zegt Arkenbout. “We werken niet op basis van uurtarieven, maar ontvangen een fee bij de transactie.” Dit brengt risico’s met zich mee, aangezien de transactie moet slagen voordat een vergoeding wordt uitgekeerd. Met de huidige backlog aan bewaarprocedures bij de Raad van State kunnen deze processen lang duren.
“In totaal zitten er zo’n 5000 woningen in de pijplijn bij Resi. We kunnen jaarlijks 1000 tot 1500 huurwoningen onderbrengen, wat behoorlijk significant is maar ook noodzakelijk is om operationeel te blijven,” merkt Arkenbout op.
Andere blik buitenlanders wordt gemist
Arkenbout en Buijs zien een terugtrekking van buitenlandse beleggers op de Nederlandse markt. “Het wordt steeds meer een Nederlandse markt,” zegt Arkenbout. “Het is jammer dat er een categorie beleggers wegvalt die anders kijkt naar de afwerking van woningen, wat leidt tot diversificatie in het huurproduct.” Buitenlandse investeerders maken vaak keuzes die een waardevolle aanvulling kunnen zijn op het aanbod in Nederland.
Ontwikkelen wordt minder leuk
De afhankelijkheid van Nederlands pensioenkapitaal kan de markt kwetsbaar maken, benadrukt Buijs. “We kunnen versnellen als we aantrekkelijker zijn voor buitenlands kapitaal.” Stabiliteit in het overheidsbeleid is cruciaal voor de aantrekkelijkheid van de Nederlandse woningbeleggingsmarkt, volgens hem. “Schommelingen in het beleid, zoals rond de overdrachtsbelasting, tonen de instabiliteit van de woningmarkt aan.” Snellere vergunningsprocedures en minder eisen voor ontwikkelaars zijn eveneens wenselijk; vele ontwikkelaars geven aan dat het steeds minder aantrekkelijk wordt om in Nederland te ontwikkelen.
