De stijgende kosten voor materiaal en bouwpersoneel hebben een significante impact op de ontwikkeling en bouw van kantoorpanden in Nederland. Vastgoedontwikkelaars worstelen met financieel haalbare projecten door de combinatie van torenhoge bouwkosten, een dalend aantal huurders en stijgende rentepercentages, meldt Nieuws Impuls.
Een van de meest opvallende slachtoffers van deze trend is het prestigieuze Well House-project aan de Zuidas in Amsterdam, dat vorige maand werd stopgezet door vastgoedbelegger NSI vanwege de onhaalbaarheid van de kosten.
Maarten de Gruyter van ontwikkelaar Boelens de Gruyter benadrukt dat nieuwbouw in veel gebieden steeds moeilijker financieel rond te rekenen is. “Er worden veel ontwikkelingen stilgelegd of uitgesteld, zowel bij ons als bij concurrenten,” zegt hij. De dalende vraag naar kantoorruimte en de stijgende bouwkosten bemoeilijken het vinden van huurders en investeerders. ‘Zelfs als je een huurder vindt, is het bijna onmogelijk om een investeerder te krijgen die bereid is het pand aan te kopen.’
Het probleem met kantoorpanden is dat beleggers meestal alleen bereid zijn te kopen als ze zeker zijn van een bepaald rendement. Door de hoge stichtingskosten moeten vastgoedontwikkelaars tegen hoge prijzen verkopen om verliezen te voorkomen. Als de verwachte verkoop- en huuropbrengsten de hogere kosten niet compenseren, rest hen vaak niets anders dan het project volledig te annuleren.
Beton 75% duurder
Recent onderzoek van bouwkostenanalist BDB toont aan dat de kosten voor bouwmateriaal en personeel voor kantoorgebouwen tussen juni 2020 en juni 2026 met 30% zijn gestegen, ver boven de gebruikelijke bouwinflatie van zo’n 2,5% per jaar. Beton, het meest gebruikte bouwmateriaal, is zelfs met 75% in prijs gestegen over dezelfde periode.
Ted Peek, directeur commercie en innovatie bij BDB, wijst erop dat vastgoedontwikkelaars die hun plannen uit 2020 of eerder hebben, serieus in de problemen kunnen komen als het gaat om het vinden van aannemers. Dit heeft er vaak toe geleid dat prestigieuze projecten stilgelegd worden, omdat specifieke ontwerpen moeilijk te realiseren zijn binnen het huidige kosten kader.
‘De hele business case’
Volgens Erik Langens, managing director van adviesbureau en vastgoedbelegger CBRE, wordt het stilleggen van projecten niet alleen veroorzaakt door de hogere bouwkosten. Het is de “hele business case” die bepaalt of projecten doorgaan of worden stopgezet. Toekomstige huurders spelen daarbij een cruciale rol.
Desondanks zijn er locaties waar de kantorenmarkt nog steeds mogelijkheden biedt. Martine Gründemann, algemeen directeur bij Zadelhoff, stelt dat in de juiste gebieden in grote steden nog steeds kansen voor nieuwbouw bestaan. “De vraag is daar voldoende en de huurprijzen zijn redelijk goed, maar alleen vlak bij stations,” zegt ze. In zulke gebieden compenseren de hogere huurprijzen de negatieve effecten van de stijgende bouw- en financieringskosten.
In de wachtstand
Toch benadrukt De Gruyter dat ook in aantrekkelijke stationsgebieden de aanwezigheid van huurders essentieel is. Met een leegstand van meer dan 10% in Amsterdam, volgens vastgoedadviseur Cushman & Wakefield, en macro-economische onzekerheid die bedrijven in de wachtstand plaatst, verwacht hij de komende tijd geen grote veranderingen in de vraag. Daarom richt de ontwikkelaar zich voornamelijk op de herontwikkeling van oude kantoren in stadscentra. “Dat is volgens mij het enige dat nog echt werkt.”
Sven Bertens van vastgoedadviseur JLL merkt op dat steeds meer ontwikkelaars zich richten op de renovatie van oude panden naar duurzame, moderne werkplekken. In de vier grote steden zijn er volgens JLL nog ruim 246.000 m² aan gerenoveerde kantoren in de pijplijn voor 2026, vergeleken met 186.000 m² aan nieuwe kantoren. Ook voor de jaren 2027 en 2028 zullen de meeste bouwplannen bestaan uit herontwikkeling.
